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Teilrevision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) für den Dorfteil Alliswil

Seit die Gemeindeversammlung vom 17. November 2020 beschlossen hat, der Gemeinderat müsse für das Boniswiler BLN-Gebiet (Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler) eine BNO-Teilrevision traktandieren, ausgelöst durch das Baugesuch für die Parzelle 208 an der Dörflistrasse, ist viel passiert.

Am 25. März 2021 wurde eine Initiative eingereicht, die einen anderen Planungsperimeter als der Überweisungsbeschluss enthielt und neu formulierte BNO-Bestimmungen aufwies. Zudem wurde mit der Initiative zusätzlich verlangt, der Gemeinderat müsse für das fragliche Gebiet eine Planungszone erlassen, also sofort wirksame Bau- und Nutzungsvorschriften, wie sie im Initiativtext vorgegeben waren.

Zusätzlich beantragten Anwohner zusammen mit dem Landschaftsschutzverband Hallwilersee und Pro Natura Aargau am 4. Mai 2021 in einem Schreiben an den Gemeinderat, das BLN-Gebiet in Alliswil mit planerischen Massnahmen zu schützen.

Mit diesen drei, sich zum Teil widersprechenden, Begehren gestaltete sich die Ausgangslage als überaus komplex und unübersichtlich. Der Gemeinderat hat sich seither jedem einzelnen Anliegen eingehend gewidmet und dazu je einen separaten Entscheid gefällt. So hat er die Initiative nach gründlichen Abklärungen für ungültig erklärt. Alle drei Entscheide sind auf der Webseite der Gemeinde aufgeschaltet und liegen auf der Gemeindeverwaltung zur Einsichtnahme auf.

Festzustellen ist zudem, dass mittlerweile das umstrittene Bauprojekt markant angepasst worden ist. Ein zweites unabhängiges Gutachten und der Aargauische Heimatschutz beurteilen die Architektur und die Einpassung des revidierten Baugesuches in das Ortsbild und in die Landschaft als sehr gut.

Somit kann in diesem Fall wie auch allgemein festgestellt werden, dass die aktuelle BNO für den Gemeinderat bisher gut funktioniert hat. Insbesondere hat sie sich als gutes und griffiges Planungsinstrument erwiesen. Die Behörde empfiehlt deshalb den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern, den Überweisungsbeschluss zur Ablehnung.


Vorgeschichte

Auslöser des Überweisungsbeschlusses vom 17.11.2020

Am 5. Oktober 2020 ist das Baugesuch für eine Arealüberbauung auf der Parzelle 208 in Alliswil an der Dörflistrasse eingereicht worden. Das Baugesuch lag vom 6. November bis 7. Dezember 2020 öffentlich auf.

Als direkte Grundstückanstösser haben das Ehepaar Beeler und Sidler dazu aufgerufen, mit Einwendungen gegen dieses Baugesuch ein Zeichen zu setzen und an der Gemeindeversammlung vom 17. November 2020 teilzunehmen. Dort werde der Antrag für Präzisierungen in der BNO gestellt werden, um die Realisierung von solchen Bauvorhaben zu verhindern. Vorgängig gaben sie zu verstehen, dass sie zur Erreichung ihres Ziels die Emotionen der Bevölkerung schüren werden. Dies ist ihnen gut gelungen, indem sie z.B. für das projektierte Gebäude den Namen «Staumauer» verwendeten oder von ortsfremden Spekulanten sprachen.

Der Gemeinderat darf sich aber bei seinen Entscheiden nicht von solchen emotionalen Aussagen beeinflussen lassen. Als Behörde muss er sich an die Fakten halten.

Aus diesem Grund durfte er sich an der Gemeindeversammlung zum damals laufenden Baugesuchsverfahren nicht äussern, um sich nicht befangen zu machen. Als baupolizeiliche Behörde muss er gewährleisten, dass Baugesuchsverfahren unvoreingenommen behandelt werden. Diese behördliche Zurückhaltung ist damals von vielen Anwesenden wohl missverstanden worden. Viele erwarteten vom Gemeinderat eine klare Stellungnahme gegen die «Staumauer», erhielten diese aber nicht. Dies ist auch ein Grund dafür, dass der folgende Überweisungsantrag von Herrn Sidler gutgeheissen wurde:

«Es sei an der nächsten Gemeindeversammlung eine Teil-Revision der BNO für das Boniswiler Gebiet, das im Perimeter des Bundesinventars der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN) liegt, zu traktandieren, mit dem Ziel, in diesem Gebiet überdimensionierte Bauten, die sich nicht ins Landschafts- und Ortsbild einfügen, zu verhindern.»

Markante Anpassungen beim strittigen Baugesuches auf Parzelle 208

Der Gemeinderat hat den Ausnützungsbonus für Arealüberbauungen nicht gewährt und von der Bauherrschaft die Aufteilung des grossen Gebäudekubus verlangt. Das abgeänderte Baugesuch weist folgende markante Verbesserungen auf:

  • Aufteilung des Bauvolumens auf zwei Gebäude
  • Reduktion von 29 auf 20 Wohnungen
  • Deutliche Verkleinerung des Bauvolumens
  • Reduktion der Bruttogeschossfläche um 417 m2
  • Tieferlegung des Projektes um einen halben Meter
  • Verschiebung der Aussenparkplätze ins UG der Gebäude

Gegen dieses revidierte Bauvorhaben sind noch 8 Einwendungen von Nachbarn ein-gegangen (gegenüber 16 gegen das ursprüngliche Projekt). Der Landschaftsschutz-verband Hallwilersee und Pro Natura verzichteten auf eine Einwendung verzichtet, weil sie eine solche nach eigener Aussage als chancenlos erachteten.

Der Aargauer Heimatschutz erklärte, er habe das grundlegend revidierte Baugesuch analysiert. Mit der Beibehaltung der attraktiven Architektur sowie der ausserordentlich guten Umgebungsgestaltung sehe der Aargauische Heimatschutz seine Anliegen nun als berücksichtigt an.

Das von den Einwendern geforderte neutrale zweite Fachgutachten stellte ebenso fest, das Projekt weise in den Bereichen Architektur und Umgebungsgestaltung hohe Qualitäten auf. Die Freilegung des Baches und die geplante Durchgrünung würden sich positiv auf das gesamte Quartier auswirken. Das Projekt vermöge sich in der Höhe gut in die bestehende Landschaft einzugliedern.

Auch die kantonale Abteilung für Baubewilligungen stimmte dem Baugesuch inkl. Bachöffnung ohne spezielle Auflagen zu. Der Kanton stellte zudem fest, dass mit der Ausführung des Bachöffnungsprojektes die heute bei heftigen Regenfällen auftretenden Überflutungen behoben werden könnten. Der Hochwasserschutz sei gewährleistet.

Das zweite Gutachten, die Stellungnahme des Aargauer Heimatschutzes und die kantonale Zustimmung zum Bauvorhaben sind ebenfalls auf der Webseite der Gemeinde aufgeschaltet und liegen auf der Gemeindeverwaltung öffentlich auf.

Gemeindeinitiative
Am 25. März 2021 ist die Initiative «Nein zur Alliswiler Staumauer» eingereicht worden. Ziel der Initiative war eine BNO-Teilrevision, beschränkt auf das Baugebiet in Alliswil, das im BLN-Perimeter liegt, also unterhalb der Seetalstrasse. Mit der Initiative sollte der Gemeinderat zudem angewiesen werden, für den Planungsperimeter eine Pla-nungszone nach § 29 BauG zu erlassen.

Antrag auf Erlass einer Planungszone
Mit Schreiben vom 4. Mai 2021 stellten das Initiativkomitee, der Landschaftsschutz-verband Hallwilersee, Pro Natura Aargau und Anwohner beim Gemeinderat zudem den Antrag, das BLN-Gebiet in Alliswil mit planerischen Massnahmen vor einem Arealüberbauungsgesuch und überdimensionierten Gebäuden zu schützen, damit ihr Ziel (die Verhinderung des Bauvorhabens auf Parzelle 208) nicht zum Vornherein vereitelt werde.


Planbeständigkeit – Plangewährleistung; Ungültigerklärung der Initiative

Die kommunalen Bau- und Nutzungsordnungen (BNO) werden gemäss Art. 15 des eidg. Raumplanungsgesetzes für 15 Jahre festgelegt. Sie sind verbindlich und dürfen nur zu einem früheren Zeitpunkt geändert werden, wenn sich die rechtlichen und die tatsächlichen Verhältnisse erheblich geändert haben (Art. 21 RPG).

Die BNO Boniswil wurde vom Kanton am 24. Januar 2018 genehmigt und ist 30 Tage später rechtskräftig geworden, also vor weniger als dreieinhalb Jahren. Handelt es sich, wie in Boniswil um eine derart junge Nutzungsplanung, spricht dies gemäss Bundesgerichtspraxis dafür, dass eine Überprüfung der BNO, ausgelöst durch ein Baugesuchsverfahren, nicht zulässig ist.
Festzustellen ist, dass die aktuelle BNO Boniswil, die im Februar 2018 in Kraft getreten ist, vom Kanton auf ihre Übereinstimmung mit dem BLN und dem Hallwilerseeschutz-dekret geprüft wurde. Weder die rechtlichen noch die tatsächlichen Verhältnisse haben sich seither verändert. Damit verstösst die Initiative gegen das Gebot der Planbeständigkeit nach Art. 21 RPG. Ebenso verletzt sie § 29 des kantonalen Baugesetzes, wo darauf hingewiesen wird, dass der Erlass einer Planungszone in den alleinigen Kompetenzbereich des Gemeinderates fällt. Und sie verstösst auch gegen das Gebot der Rechtsgleichheit bei der Behandlung der BLN-Gebiete der Dorfteile Alliswil und Boniswil. Aus diesen Gründen ist die Initiative vom Gemeinderat für ungültig erklärt worden. Dieser Beschluss wurde im amtlichen Publikationsorgan der Gemeinde am 2. September 2021 veröffentlicht. Zum Zeitpunkt dieser Berichterstattung ist nicht bekannt, ob dagegen beim Regierungsrat Beschwerde geführt wird.

Die Initianten erklärten, die Boniswiler BNO sei zu lasch, die Ziele des Hallwilerseeschutzdekretes und des BLN seien darin, im Vergleich zur BNO anderer Gemeinden, zu wenig umgesetzt. Zudem behaupten sie, ihre Formulierungen würden sich auf die neue BNO von Birrwil abstützen. Diesbezügliche Abklärungen der Gemeinde ergaben hingegen, dass beide Behauptungen nicht zutreffen, wie die nachfolgenden Darlegungen aufzeigen.


Inhalt; Vergleich der Initiative zum Entwurf für eine neue BNO in Birrwil

Bei der so benannten «neuen» BNO von Birrwil handelt es sich erst um einen ungeprüften Entwurf, der weder von der Gemeindeversammlung Birrwil beschlossen, noch vom Kanton genehmigt worden ist. Der Initiativtext weicht zudem in verschiedenen Punkten massiv vom Birrwiler Entwurf ab. Er enthält Bestimmungen, die für eine BNO absolut einmalig wären und teilweise vom Kanton auch abgelehnt würden.

Keine speziellen Bestimmungen für das BLN-Gebiet unterhalb der Seetalstrasse
Der Entwurf der BNO Birrwil unterscheidet im Gegensatz zur Initiative nicht, ob das Baugebiet unterhalb oder oberhalb der Seetalstrasse liegt. Diese Ungleichbehandlung verlangt aber die Initiative für den Ortsteil Alliswil als eines ihrer Hauptanliegen.

Gebäudelängen
Dem südlichen Teil von Alliswil folgt als nächstes Baugebiet die Birrwiler «Gewerbezone Schwaderhof», die keine maximalen Gebäudelängen vorsieht, obwohl sie ebenfalls im BLN-Gebiet liegt.

Arealüberbauung
Die Initiative will Arealüberbauungen im ganzen Dorf Boniswil weiterhin zulassen. Im Dorfteil Alliswil, unterhalb der Kantonsstrasse, sollten solche aber verboten werden. In Birrwil wären hingegen Arealüberbauungen gemäss BNO-Entwurf auch im BLN-Gebiet unterhalb der Seetalstrasse weiterhin erlaubt.

Anpassung und Ergänzung von § 37 BNO Boniswil, Ortsbildschutz
Der Inhalt in Abs. 2 der aktuellen BNO Boniswil ist inhaltlich praktisch identisch mit dem Inhalt von Abs. 2 des Initiativtextes. Der Abs. 3 von § 37 BNO entspricht gar vollständig dem Abs. 5 im Initiativtext.

Fachjury
Auch der mit der Initiative verlangte neue Abs. 6 von § 37 entspricht nicht dem Entwurf von Birrwil. Dieser sieht zwar eine Ortsbildkommission vor, aber in einer ganz anderen Zusammensetzung, als sie mit der Initiative für Boniswil verlangt wird. Zudem liegt es gemäss Art. 62 Abs. 2 des Entwurfes in der Kompetenz des Gemeinderates Birrwil, ob sie Kommissionen mit beratender Funktion bestellen wollen oder nicht.

Der Kanton seinerseits hat bereits erklärt, dass keinesfalls ein Vertreter der kantonalen Sektion Siedlungsentwicklung und Ortsbild darin Einsitz nehmen würde.

Ergänzung der BNO mit der Verpflichtung, eine Planungszone zu erlassen
Mit der Planungsinitiative soll der Gemeinderat angewiesen werden, für das Baugebiet in Alliswil, unterhalb der Seetalstrasse, eine Planungszone zu erlassen. Gemäss § 29 BauG ist für den Erlass von Planungszonen bei kommunalen Nutzungsplänen allein der Gemeinderat zuständig. In diese Zuordnung der Zuständigkeit kann mit der Initiative nicht eingegriffen werden. Seitens der Gemeindeversammlung besteht kein Eingriffsrecht in die gemeindeinterne Aufgabenzuweisung (siehe hierzu den Kommentar von Andreas Baumann, in: Die Kompetenzordnung im Aargauischen Gemeinderecht). Das heisst, der Gemeinderat kann nicht angewiesen werden, eine Planungszone zu erlassen. Auch der Kanton würde den neuen Abs. 6 von § 37 nicht genehmigen. In seiner Beurteilung sieht der Kanton in der «Spezialbestimmung Alliswil» eine nicht genehmigungsfähige Rechtsungleichheit.


Umsetzung BLN-Gebiet und Hallwilerseeschutzdekret in der BNO Boniswil

Das Hallwilerseeschutzdekret ist ein kantonales Gesetz. Es ist daher nicht der Land-schaftsschutzverband, der die Umsetzung dieses Dekretes prüft.

Gemäss § 27 des kantonalen Baugesetzes prüft der Kanton die Nutzungspläne der Gemeinden auf Rechtmässigkeit, Übereinstimmung mit den kantonalen Richtplänen und regionalen Sachplänen. Im abschliessenden Vorprüfungsbericht vom 21. Januar 2015 hat die kantonale Abteilung Raumentwicklung die gute Umsetzung attestiert.

Auch die Regionalplanungsgruppe von «Lebensraum Lenzburg Seetal» hat die BNO Boniswil speziell auf ihre Übereinstimmung mit dem Hallwilerseeschutzdekret und auf ihre Kompatibilität mit den BNO der anderen Gemeinden der Region geprüft, mit positivem Ergebnis.

Viel früher als andere Gemeinden, schon anlässlich der Revision für den Bauzonenplan vom 05. Juni 1998, hat die Gemeinde Boniswil sämtliches noch nicht überbautes Baugebiet seeseitig des Wanderweges ausgezont. Es handelte sich dabei um erstklassige Wohnlagen mit Seesicht. Genau deshalb kam es in Boniswil, im Vergleich zu anderen Seegemeinden, zu keinen sogenannten «Bausünden».


Vergleich mit den anderen Seegemeinden

Bei allen Seegemeinden – Meisterschwanden, Seengen, Boniswil, Birrwil und Beinwil am See – liegt ein beträchtlicher Teil ihres Baugebietes im BLN-Gebiet. Mit der Initiative sollte einzig der Dorfteil Alliswil plötzlich spezielle Bauvorschriften erhalten.


Erfahrungen mit der BNO vom 02.12.2015, rechtskräftig seit Ende Februar 2018

Der Gemeinderat überprüft gestützt auf § 37 der aktuellen BNO, ob sich Bauten und Anlagen ins Dorfbild einpassen. Wenn nötig verlangt er dafür zusätzliche Unterlagen. Bei Projekten in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten holt er fachmännische Gutachten ein. Die Behörde hat immer wieder erhebliche Verbesserungen erwirkt, so auch beim vorliegend umstrittenen Baugesuch für die Parzelle 208 an der Dörflistrasse. Weitere Beispiele, die Anpassungen oder gar Verzichte zur Folge hatten, sind:

  • Verhinderung eines Reitplatzes im Dörfli Alliswil
  • Entwicklung der Überbauung im Mitteldorf
  • Verhinderung Abbruch Rest. «Bahnhöfli» für den Bau eines Tankstellen-Shops
  • Entwicklung der Überbauung des Areals «Ochsen-Mühle»
  • Bearbeitung des Projektes Dinkelhof südlich der Valiant Bank, an der Seetalstrasse

usw.


Aktuell bestehende Unterschiede zwischen den Dorfteilen Boniswil und Alliswil

Die aktuelle BNO Boniswil kennt folgende 7 verschiedenen Bauzonen:
Kernzone: keine AZ, Verdichtung nach oben frei
Dorfzone: 0,8
Wohn- und Gewerbezone 3: 0,8
Wohnzone 3: 0,8
Wohn- und Gewerbezone 2: 0,6
Wohnzone 2: 0,45
Wohnzone 1: 0,4

Die 4 Zonen, welche die höchste Verdichtung zu lassen, kommen in Alliswil nicht vor. Eine Verdichtung in Alliswil, wie sie anderswo in Boniswil durchaus vorkommt, ist unmöglich und wird auch nicht angestrebt.


Keine Abnahme von Einwendungen gegen missliebige Baugesuche bei einer BNO-Teilrevision

Der Gemeinderat hat die Erfahrung gemacht, dass eine Änderung der BNO nicht zu einer Abnahme der Einwendungen führt und somit auch nicht zu mehr Rechtssicherheit. Besonders im Dorfteil Alliswil wird faktisch gegen jedes Bauvorhaben Einwendung erhoben, auch gegen Bauprojekte mit nur drei Terrassen, solche mit Gebäudelängen von weniger als 25 m sowie gegen Ein- und Zweifamilienhäuser. Der Gemeinderat sieht sich – besonders in letzter Zeit – in Alliswil mit einer Grundsatzhaltung konfrontiert, die sich aus mehrheitlich eigenen Interessen (Beeinträchtigung der Seesicht, Mehrverkehr, etc.) gegen jegliche Bautätigkeit richtet.


Fazit

Alle Baugesuche werden individuell und fachmännisch geprüft und, fallss erforderlich Verbesserungen durchgesetzt. Aus Sicht der Behörde ist die Änderung der BNO nach nur dreieinhalb Jahren seit ihrer Rechtskraft, wegen eines missliebigen Baugesuches, nicht erforderlich, geschweige denn statthaft. Damit würde auch gegen Art 21 des eidg. Raumplanungsgesetzes verstossen.

Mit dieser Feststellung setzt sich der Gemeinderat nicht über den Willen der Boniswiler Bevölkerung hinweg. In Boniswil ist die Revision des Raumplanungsgesetz vom 01.05.2014 deutlich angenommen worden. Ziel der revidierten Bestimmungen ist der Stopp der Zersiedelung, durch verdichtetes Bauen, das Schliessen von Baulücken oder die Umnutzung von Brachen. Dabei darf nicht das St. Floriansprinzip angewendet werden, wonach eine Innenentwicklung immer nur in den anderen Quartieren stattfinden soll.

Für den Gemeinderat gehen die Einhaltung der bestehenden Gesetze und die Beurteilung durch neutrale Fachgutachten den Eigeninteressen der Anwohner (Seesicht, Mehrverkehr usw.) vor. Insbesondere sollen nicht jedes Mal die «Spielregeln» geändert werden, wenn ein Baugesuch aufliegt, das den Nachbarn nicht in den Kram passt.

Weil der Gemeinderat als Planungsbehörde nicht beabsichtigt, die BNO Boniswil dreieinhalb Jahre nach Rechtskraft wieder zu ändern, erübrigt sich auch die Evaluierung einer ohnehin fragwürdigen, da wohl missbräuchlichen, Planungszone. Der Gemeinderat wird deshalb den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern empfehlen, an der kommenden Gemeindeversammlung vom 16. November 2021 den Überweisungsbeschluss vom 17. November 2020 abzulehnen.

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